Regra do ITBI em São Paulo
- Alíquota geral
- 3%
- Redução
- 0,5% sobre a parte financiada até R$ 120.968,00, para imóveis de até R$ 725.808,00. Vale para: financiamento pelo SFH, financiamento com recursos do FGTS, carta de crédito de consórcio.
- Base de cálculo (prefeitura)
- A Prefeitura usa o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência (Decreto 55.196/2014).
- Legislação
- Lei Municipal 11.154/1991
- Fonte
- Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo
3% sobre a base de cálculo. Em financiamentos pelo SFH, PAR, HIS e consórcios de imóveis de até R$ 725.808,00, a parte financiada até R$ 120.968,00 paga 0,5% e o restante paga 3%. Financiamentos SFI ou Carteira Hipotecária pagam 3% sobre tudo.
- Os limites de R$ 120.968,00 (parte financiada) e R$ 725.808,00 (valor do imóvel) valem para contratos assinados a partir de 01/01/2026.
- Acima de R$ 725.808,00, ou em financiamento fora do SFH (SFI/Carteira Hipotecária), a alíquota de 3% incide sobre toda a base.
- A Prefeitura mantém uma tabela de isenção para primeiro imóvel (R$ 245.527,77 a partir de 01/01/2026), aplicável apenas a hipóteses específicas previstas na legislação municipal. Confirme se o seu caso se enquadra antes de considerar a isenção.
Exemplo: imóvel de R$ 400.000,00 em São Paulo
À vista, o ITBI fica em R$ 12.000,00 e o custo total com escritura e registro chega a R$ 20.751,47 (5,2% do valor).
Com R$ 320.000,00 financiados pelo SFH no primeiro imóvel, o ITBI fica em R$ 8.975,80 e o custo total cai para R$ 12.090,55, uma economia de R$ 8.660,92.
Custos estimados em São Paulo (tabelas de 2026)
| Valor do imóvel | À vista | Financiado 80% pelo SFH (1º imóvel) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ITBI | Cartório | Total | ITBI | Cartório | Total | |
| R$ 300.000,00 | R$ 9.000,00 | R$ 6.932,31 | R$ 15.932,31 | R$ 5.975,80 | R$ 2.651,74 | R$ 8.627,54 |
| R$ 500.000,00 | R$ 15.000,00 | R$ 8.751,47 | R$ 23.751,47 | R$ 11.975,80 | R$ 3.324,04 | R$ 15.299,84 |
| R$ 700.000,00 | R$ 21.000,00 | R$ 8.751,47 | R$ 29.751,47 | R$ 17.975,80 | R$ 3.324,04 | R$ 21.299,84 |
| R$ 1.000.000,00 | R$ 30.000,00 | R$ 9.919,14 | R$ 39.919,14 | R$ 30.000,00 | R$ 3.892,78 | R$ 33.892,78 |
À vista: escritura + registro. Financiado: sem escritura (o contrato do banco a substitui), com registro da compra e da alienação fiduciária, ambos com 50% de redução (Lei 6.015/73, art. 290). ISS de 2% sobre cartório. Não inclui certidões nem tarifas do banco.
Base de cálculo e o entendimento do STJ
Regra da prefeitura: A Prefeitura usa o maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência (Decreto 55.196/2014). Para o STJ (Tema 1.113), porém, a base do ITBI é o valor da transação declarado, e o município não pode impor previamente um valor de referência nem usar o valor venal do IPTU como piso. Se a guia vier com valor maior que o preço pago, você pode pedir revisão. Entenda a decisão.
Como emitir a guia de ITBI
A guia é emitida pela Prefeitura de São Paulo, com os dados do imóvel (inscrição imobiliária e matrícula), das partes e do negócio. No financiamento, tenha em mãos o contrato ou a carta de crédito com o valor financiado, para aplicar a alíquota reduzida. Consulte o passo a passo na página oficial.
Escritura e registro em São Paulo
Os valores de cartório em São Paulo seguem a tabela estadual de 2026, iguais em todas as cidades, exceto o ISS municipal sobre os serviços. Veja a tabela completa de escritura e registro.