Regra do ITBI em Santos
- Alíquota geral
- 2%
- Redução
- 1% sobre a parte financiada. Vale para: financiamento pelo SFH, financiamento com recursos do FGTS.
- Base de cálculo (prefeitura)
- Valor do imóvel, conforme a Lei Municipal 634/1989 e o Código Tributário do Município.
- Legislação
- Lei Municipal 634/1989
- Fonte
- Prefeitura de Santos – Secretaria de Finanças
2% nas transmissões em geral. Em financiamentos do SFH, o valor financiado paga 1% e a parte não financiada paga 2%. Aquisições por cooperativas habitacionais e COHABs pagam 0,5%.
- Segundo a Prefeitura, não há previsão legal de desconto para imóvel adquirido por consórcio.
- O ITBI pode ser parcelado conforme a Lei Complementar 1.300/2025 e o Decreto 11.014/2025.
Exemplo: imóvel de R$ 400.000,00 em Santos
À vista, o ITBI fica em R$ 8.000,00 e o custo total com escritura e registro chega a R$ 16.751,47 (4,2% do valor).
Com R$ 320.000,00 financiados pelo SFH no primeiro imóvel, o ITBI fica em R$ 4.800,00 e o custo total cai para R$ 7.914,75, uma economia de R$ 8.836,72.
Custos estimados em Santos (tabelas de 2026)
| Valor do imóvel | À vista | Financiado 80% pelo SFH (1º imóvel) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ITBI | Cartório | Total | ITBI | Cartório | Total | |
| R$ 250.000,00 | R$ 5.000,00 | R$ 6.362,60 | R$ 11.362,60 | R$ 3.000,00 | R$ 2.443,68 | R$ 5.443,68 |
| R$ 400.000,00 | R$ 8.000,00 | R$ 8.751,47 | R$ 16.751,47 | R$ 4.800,00 | R$ 3.114,75 | R$ 7.914,75 |
| R$ 600.000,00 | R$ 12.000,00 | R$ 8.751,47 | R$ 20.751,47 | R$ 7.200,00 | R$ 3.324,04 | R$ 10.524,04 |
| R$ 900.000,00 | R$ 18.000,00 | R$ 9.919,14 | R$ 27.919,14 | R$ 10.800,00 | R$ 3.608,41 | R$ 14.408,41 |
À vista: escritura + registro. Financiado: sem escritura (o contrato do banco a substitui), com registro da compra e da alienação fiduciária, ambos com 50% de redução (Lei 6.015/73, art. 290). ISS de 2% sobre cartório. Não inclui certidões nem tarifas do banco.
Base de cálculo e o entendimento do STJ
Regra da prefeitura: Valor do imóvel, conforme a Lei Municipal 634/1989 e o Código Tributário do Município. Para o STJ (Tema 1.113), porém, a base do ITBI é o valor da transação declarado, e o município não pode impor previamente um valor de referência nem usar o valor venal do IPTU como piso. Se a guia vier com valor maior que o preço pago, você pode pedir revisão. Entenda a decisão.
Como emitir a guia de ITBI
A guia é emitida pela Prefeitura de Santos, com os dados do imóvel (inscrição imobiliária e matrícula), das partes e do negócio. No financiamento, tenha em mãos o contrato ou a carta de crédito com o valor financiado, para aplicar a alíquota reduzida. Consulte o passo a passo na página oficial.
Escritura e registro em Santos
Os valores de cartório em São Paulo seguem a tabela estadual de 2026, iguais em todas as cidades, exceto o ISS municipal sobre os serviços. Veja a tabela completa de escritura e registro.