O que é o ITBI
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado pelo município quando um imóvel muda de dono por compra e venda ou outro negócio oneroso. Ele está previsto no art. 156, II, da Constituição, e cada cidade define em lei própria a alíquota, as reduções e a forma de cobrança. Por isso o mesmo imóvel paga valores diferentes em cidades vizinhas.
Alíquotas conferidas nas prefeituras
Regras de ITBI conferidas em 12/10/2026
| Cidade | Alíquota geral | Redução | Fonte |
|---|---|---|---|
| São Paulo | 3% | 0,5% na parte financiada até R$ 120.968,00 | Prefeitura |
| São José dos Campos | 2% | 0,5% na parte financiada | Prefeitura |
| Jundiaí | 2,5% | 1,5% na parte financiada até R$ 120.000,00 | Prefeitura |
| Santos | 2% | 1% na parte financiada | Prefeitura |
| Sorocaba | 2,5% | 0,5% a 2,5% para quem não tem outro imóvel na cidade | Prefeitura |
| Ribeirão Preto | 2% | 0,5% na parte financiada | Prefeitura |
Cuidado com tabelas genéricas. Em Jundiaí, por exemplo, várias calculadoras informam 3%, mas a página oficial da prefeitura informa 2,5%, com 1,5% na parte financiada até R$ 120.000,00. Em São Paulo, a redução do financiamento só vale para imóveis de até R$ 725.808,00 em 2026.
Como calcular o ITBI
- Defina a base de cálculo. Pelo STJ (Tema 1.113), é o valor da compra declarado, presumido compatível com o valor de mercado.
- Veja se há alíquota reduzida. Muitas cidades cobram menos sobre a parte financiada pelo SFH, às vezes com limite de valor.
- Aplique as alíquotas. Parte financiada × alíquota reduzida + restante × alíquota geral.
Exemplo em São Paulo: imóvel de R$ 500.000,00 com R$ 400.000,00 financiados pelo SFH. R$ 120.968,00 pagam 0,5% (R$ 604,84) e R$ 379.032,00 pagam 3% (R$ 11.370,96). ITBI total: R$ 11.975,80, contra R$ 15.000,00 se a compra fosse à vista.
Base de cálculo: o que o STJ decidiu
No julgamento do Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, 2022), o STJ fixou três pontos:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não está vinculada à base do IPTU, que não pode ser usada nem como piso;
- o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, e a prefeitura só pode afastá-lo por processo administrativo próprio (CTN, art. 148);
- o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com um valor de referência fixado de forma unilateral.
Mesmo assim, várias prefeituras ainda emitem a guia pelo valor de referência. Se isso acontecer, é possível pedir revisão administrativa ou recorrer à Justiça. Na calculadora, informe o valor venal em "Ajustes avançados" para ver a diferença.
Quando e como pagar
O STF decidiu (Tema 1.124) que o fato gerador do ITBI é o registro da transferência. Na prática, a guia é emitida no portal da prefeitura, a partir dos dados do imóvel e do negócio, e o Registro de Imóveis exige o comprovante para registrar. Em compras financiadas, o banco costuma pedir a guia paga antes da assinatura ou do registro do contrato.