Resumo
Para um imóvel de R$ 300.000,00 em São Paulo com R$ 240.000,00 financiados pelo SFH (primeiro imóvel), os custos de compra somam cerca de R$ 8.627,54, além da entrada de R$ 60.000,00. À vista, o mesmo imóvel custaria R$ 15.932,31 em ITBI e cartório.
Os custos, um a um
1. Entrada
É a parte do preço que o banco não financia. Pode ser paga com recursos próprios e, se você cumprir as regras, com o saldo do FGTS. O percentual mínimo depende do banco, da linha de crédito e do sistema de amortização.
2. ITBI com alíquota reduzida
Muitas cidades cobram ITBI menor sobre a parte financiada pelo SFH. Em São Paulo, R$ 120.968,00 financiados pagam 0,5% em vez de 3%, para imóveis de até R$ 725.808,00. Em Santos, a parte financiada paga 1%. Em Jundiaí, 1,5% até R$ 120.000,00. Veja as regras por cidade.
3. Registro da compra e da garantia
Não há escritura: o contrato do banco a substitui. Mas há dois registros: o da compra, sobre o valor do imóvel, e o da alienação fiduciária, sobre o valor financiado. No primeiro imóvel residencial pelo SFH, os dois têm 50% de redução nos emolumentos. Com recursos do FGTS, a redução de 50% vale para o registro em SP.
4. Tarifas do banco
Os bancos costumam cobrar avaliação do imóvel (vistoria de engenharia) e, às vezes, tarifa de análise do contrato. Os valores variam por banco e devem aparecer na simulação e no Custo Efetivo Total (CET). Inclua-os no campo "Outros custos" da calculadora.
5. Seguros obrigatórios
O financiamento habitacional inclui os seguros de morte e invalidez permanente (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI). Eles são cobrados nas parcelas, não na compra, mas entram no CET e devem ser comparados entre bancos.
SFH, FGTS, SFI ou consórcio: o que muda nos custos
| Modalidade | Escritura | Redução no registro | ITBI reduzido (São Paulo) |
|---|---|---|---|
| SFH (até R$ 2.250.000,00) | Dispensada | 50% no 1º imóvel residencial | Sim, para imóvel até R$ 725.808,00 |
| Com recursos do FGTS | Dispensada | 50% | Sim, para imóvel até R$ 725.808,00 |
| SFI | Dispensada | Não | Não |
| Consórcio | Dispensada | Não | Sim, para imóvel até R$ 725.808,00 |
O teto do SFH é de R$ 2.250.000,00 (Resolução CMN 5.255/2025). Acima disso, o financiamento é pelo SFI e perde as reduções do SFH.
Checklist antes de assinar
- Peça ao banco a simulação com CET, tarifas e o valor exato financiado.
- Emita a guia de ITBI informando a parte financiada, para ter a alíquota reduzida.
- Confirme no Registro de Imóveis o valor dos dois registros e o desconto aplicável.
- Separe dinheiro para certidões e eventuais averbações.
- Guarde todos os comprovantes: eles compõem o custo de aquisição para o Imposto de Renda.