Quanto custa, na prática
Um imóvel de R$ 500.000,00 na cidade de São Paulo, comprado à vista, custa cerca de R$ 23.751,47 a mais: R$ 15.000,00 de ITBI, R$ 5.427,43 de escritura e R$ 3.324,04 de registro. Isso dá 4,8% do valor do imóvel.
Financiando R$ 400.000,00 pelo SFH no primeiro imóvel, o custo cai para R$ 15.299,84. O ITBI fica menor, a escritura é dispensada e os registros têm 50% de redução.
Custos estimados em São Paulo (tabelas de 2026)
| Valor do imóvel | À vista | Financiado 80% pelo SFH (1º imóvel) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ITBI | Cartório | Total | ITBI | Cartório | Total | |
| R$ 250.000,00 | R$ 7.500,00 | R$ 6.362,60 | R$ 13.862,60 | R$ 4.475,80 | R$ 2.443,68 | R$ 6.919,48 |
| R$ 400.000,00 | R$ 12.000,00 | R$ 8.751,47 | R$ 20.751,47 | R$ 8.975,80 | R$ 3.114,75 | R$ 12.090,55 |
| R$ 600.000,00 | R$ 18.000,00 | R$ 8.751,47 | R$ 26.751,47 | R$ 14.975,80 | R$ 3.324,04 | R$ 18.299,84 |
| R$ 900.000,00 | R$ 27.000,00 | R$ 9.919,14 | R$ 36.919,14 | R$ 27.000,00 | R$ 3.608,41 | R$ 30.608,41 |
À vista: escritura + registro. Financiado: sem escritura (o contrato do banco a substitui), com registro da compra e da alienação fiduciária, ambos com 50% de redução (Lei 6.015/73, art. 290). ISS de 2% sobre cartório. Não inclui certidões nem tarifas do banco.
O que entra no custo de compra
- ITBI: imposto municipal sobre a transmissão do imóvel. A alíquota varia de 2% a 3% na maioria das cidades, e muitas cobram menos sobre a parte financiada. Entenda o ITBI.
- Escritura pública: lavrada no Tabelionato de Notas quando a compra é à vista. Em SP, o valor segue uma tabela estadual por faixa de valor. Veja a tabela.
- Registro: feito no Registro de Imóveis. É ele que transfere a propriedade para o seu nome. Sem registro, o imóvel continua no nome do vendedor.
- Registro da alienação fiduciária: no financiamento, o contrato com a garantia do banco também é registrado, com base no valor financiado.
- Outros custos: certidões do vendedor e do imóvel, avaliação do banco e eventual despachante. Variam de caso a caso, por isso ficam em um campo próprio.
Quando a escritura é dispensada
No financiamento bancário (SFH ou SFI) e na compra com carta de consórcio, o contrato assinado com a instituição tem força de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38). Você não paga o Tabelionato de Notas, só o registro. Na compra à vista acima de 30 salários mínimos, a escritura é obrigatória (Código Civil, art. 108).
ITBI: valor da compra ou valor venal?
Muitas prefeituras calculam o ITBI sobre o maior valor entre o preço e um "valor venal de referência". Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu (Tema 1.113) que a base de cálculo é o valor da transação declarado pelo comprador, que se presume compatível com o valor de mercado. A prefeitura não pode fixar a base de antemão por um valor de referência, nem usar o valor venal do IPTU como piso. Por isso a calculadora usa o preço de compra e, se você informar um valor venal maior, mostra o impacto em um aviso.
Cidades com regras conferidas
Só publicamos regras que conferimos na página oficial da prefeitura ou na lei municipal. Para outras cidades, escolha "Outra cidade de SP" e informe a alíquota.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?
Em regra, o comprador. As leis municipais definem o adquirente como contribuinte. Comprador e vendedor podem combinar outra divisão no contrato, mas perante a prefeitura a responsabilidade continua sendo do comprador.
Quando o ITBI deve ser pago?
O Supremo Tribunal Federal decidiu (Tema 1.124) que o fato gerador do ITBI é o registro da transferência no cartório. Na prática, o Registro de Imóveis exige a guia paga para registrar, e muitas prefeituras pedem o pagamento antes da escritura. Siga o prazo indicado na guia da sua cidade.
Dá para incluir ITBI e registro no financiamento?
Alguns bancos permitem financiar parte das despesas de compra, dentro do limite de crédito. Isso depende do banco e da linha de crédito, então pergunte na simulação. Se não for possível, os custos precisam ser pagos com recursos próprios antes do registro.
Os valores de cartório são iguais em todo o estado?
Sim, em São Paulo os emolumentos são fixados por lei estadual (Lei 11.331/2002) e reajustados todo ano. O que muda entre as cidades é o ISS sobre os serviços de cartório, de 2% a 5%, que você pode ajustar na calculadora.
A calculadora serve para imóveis fora de SP?
Serve para o ITBI, se você informar a alíquota da cidade. Escritura e registro seguem tabelas de cada estado, que ainda não publicamos. Fora de SP, informe os valores do orçamento do cartório.
Fontes
- Tabela de Registro de Imóveis 2026 — ARISP (PDF), Lei Estadual 11.331/2002.
- Tabela do Tabelionato de Notas 2026 — 26º Tabelionato de Notas de São Paulo.
- ITBI de São Paulo — Secretaria Municipal da Fazenda.
- Todas as fontes e a metodologia.